В последние годы на загородный рынок вышло немало неквалифицированных девелоперов, и это стало настоящей проблемой для рынка.
Подобные землевладельцы, не зная правил работы на рынке и не имея необходимых ресурсов, а иногда и желания, могут ограничиться выделением «куска земли» и прокладкой временной дороги до будущего поселка. То есть фактически оставляют клиента в «чистом поле» без коммуникаций и самой необходимой инфраструктуры.
При этом среднестатистический покупатель часто по-прежнему не знает, как проверить, есть ли у застройщика необходимые технические условия для подключения к коммуникациям, будет ли у него в поселке инженерная инфраструктура и прочие блага цивилизации и как заключить юридически правильный договор.
О том, как обезопасить себя при покупке загородного участка, рассказали председатель правления дачного некоммерческого партнерства «Романовские дачи» Владимир Кривополенов и руководитель юридического отдела компании Дмитрий Качанов.
Филонова Валентина Алексеевна, генеральный директор ООО «АСКВЭЛ»: Кто и как будет управлять таким большим поселком/поселками и заниматься вопросами эксплуатации и обеспечения коммуникаций, которые, судя по всему, носят центральный характер/поправьте, если это не так. Сформирована ли собственная УК или планируется привлечение сторонней?
Кривополенов Владимир Владиславович
Мы пригласили Тульскую управляющую компанию. На наш взгляд, она обходится дешевле, а качество работы выше. Кроме того, им будет проще решать вопросы с местными обслуживающими организациями. Они обслуживают и обеспечивают круглосуточную и бесперебойную работу всех коммуникаций в поселке.
Наталья Колганова, менеджер: Уважаемые эксперты! Может быть, вы назовете поселки, в которых не стоит покупать себе участки? Ну или хотя бы объясните, как «вычислить» подозрительные? Очень надеюсь на конкретный ответ, спасибо!
Кривополенов Владимир Владиславович
Очень жаль, что мы не сможем дать Вам «конкретного» ответа. Согласитесь, публичное
обвинение кого-то в «подозрительности» всегда будет расценено как недобросовестная
конкуренция, а значит, мы сами втянем себя в «коммунальную» свару, которая не
принесет пользы никому из ее участников.
Что же касается «как вычислить», дам Вам очень простые рекомендации. Покупка
земельного участка - не такое уж рядовое событие, чтобы можно было отказаться от
помощи специалиста. Даже если у вас нет знакомого юриста, нужно обратиться к
адвокату в юридическую консультацию и договориться, чтобы он проверил документы и,
желательно, присутствовал на сделке. Деньги, которые вы заплатите адвокату (либо
знакомому юристу), непременно пойдут на пользу и позволят вам избежать многих
проблем в будущем. Согласитесь, что диагноз лучше определит врач, чем сам пациент,
как бы хорошо он не был информирован (а уж себя-то он хорошо знает), диагноз поломки
автомобиля лучше определит автомеханик, а не владелец автомобиля, который по роду
своей деятельности не связан с автомобилями, и т.п. Проверяя документы, юрист тоже
«ставит диагноз» будущей сделке, а вы принимаете решение - рисковать или поискать
другой участок и другого продавца... Поверьте, никакие аргументы впоследствии (такой
удобный участок, такой красивый участок, так близко от моих друзей, родственников и
пр.) не восполнят потерянных денег. Ведь участок вы покупаете, чтобы жить на нем и
наслаждаться, а не для того, чтобы ввергнуть себя в длительную борьбу за него.
Впрочем, выбор, всегда за вами.
Светлана Озерова, сотрудник кадровой службы: У меня знакомая работает в девелоперской компании и рассказывает всю эту кухню: сначала они расписывают, какие в поселке будут фитнесс-клубы и рестораны, а потом на совещаниях решают, как сделать так, чтобы поменьше из этого выполнить. Как после этого верить обещаниям и покупать жилье за городом? Там ведь нельзя будет жить, если окажется, что вокруг поселка за 10 километров негде ни хлеба купить, ни аспирина!
Кривополенов Владимир Владиславович
На Ваш вопрос можно ответить только одним советом: проверяйте все самостоятельно. На сайте бывает написано так красиво, при этом так непонятно, есть ли газ в поселке... Он вроде бы и заявлен, как коммуникация, однако прямо и однозначно ничего не сказано. Только прямые вопросы и такие же прямые ответы. Ведь в обычной жизни Вы вполне успешно определяете, правду Вам говорит человек или нет? Так и здесь. Если Вы видите, что в поселке трудятся 200 строителей, видите, что, приехав в него через месяц-два, местность не узнать от новых построек, наверное, стоит расспросить людей поподробнее. Например, в коттеджном поселке «Романовские дачи» социальные объекты уже есть, коммуникации подключены, введены в эксплуатацию, в домах горит свет, из крана течет вода, а в газовом котле горит газ, проложена асфальтовая дорога (не временная). По секрету скажу – это не так просто сделать, как написать сейчас об этом. Все работает, можно приехать и убедиться в этом. И с каждым новым приездом Вы будете встречать что-то новенькое. Потому что мы работаем, динамично развиваемся, выполняем то, что обещаем, и именно этими качествами хотим выделиться из общего ряда поселков.
Мария Александровна, жительница другого поселка: Уважаемый эксперт! Зачем коттеджному поселку нужен Генплан, если он может перекраиваться так, как хочется застройщику? Например, в поселке, где живу я (Пушкинский район), появилась складская зона, которой ни на каком Генплане не значилось 10 лет тому назад. Но застройщик решил помимо строительства домов заниматься еще и логистикой. В одном из ангаров был пожар, в другом хранилась пиротехника. Никакие протесты жителей не действуют: у застройщика все схвачено на уровне местных властей. И к тому же, говорят, у него не закрыт инвестконтракт с местной администрацией, а значит он на своем участке может творить все, что хочет. То есть, ангары с пиротехникой считаются до сих пор недостроенными. Что посоветуете?
Качанов Дмитрий Валериевич
Сложно в Вашей ситуации посоветовать что-то определенное и однозначное. Да, генплан
нарушать нельзя, но «мастерству» беспринципных застройщиков порой остается только
удивляться… Нужно обратиться в местную администрацию, сообщить об этих фактах. Но
вот будете ли Вы услышаны – вопрос. Но потребовать выполнить условия, на которых Вы
заключали договор и приобретали участок, – нужно непременно! А если условия не
станут выполняться – вплоть до расторжения договора через суд, и тогда Вы финансово
сможете воздействовать на сложившуюся ситуацию.
Пока складская зона не покрыла всю территорию поселка, может стоить продать такой
участок и рассмотреть другие варианты поселков?
Юлия Кравченко, менеджер проектов ООО «Визави»: Какие документы нужно проверить покупателю при оформлении сделки по покупке земельного участка? Какие документы главные и определяющие, а какие второстепенные?
Качанов Дмитрий Валериевич
Главный документ - свидетельство о собственности на земельный участок. В свидетельстве указываются все важные сведения о продаваемом земельном участке: сведения о собственнике (он же должен быть указан в договоре в качестве продавца), право, на основании которого земельный участок принадлежит собственнику, данные о земельном участке, включая сведения о категории земли, виде разрешенного использования, размере земельного участка и его географический адрес. В свидетельстве указывается кадастровый (или условный) номер земельного участка (в зависимости от того, как ведется учет в данной местности), и, что особенно важно, о существующих ограничениях и/или обременениях на этот земельный участок. В свидетельстве есть и еще данные о государственной регистрации права на этот земельный участок, но они носят скорее информационный характер. На качество будущей сделки они не повлияют.
При заключении договора купли-продажи (либо иной сделки по отчуждению земельного
участка от собственника к Вам) нужно обратить внимание на существующие ограничения
или обременения права собственности, которые указаны в свидетельстве о
собственности. В этой графе должно быть написано, что обременений не
зарегистрировано, либо обременения отсутствуют. В случае если зарегистрированы
какие-то обременения, сделка может не состояться, либо для ее совершения нужно
согласие какого-то еще лица.
К свидетельству о государственной регистрации права собственности может прилагаться
кадастровый паспорт участка, в котором есть масштабный чертеж земельного участка, а
также его привязка к местности. Этот документ нужно проверить у продавца перед
заключением сделки, но он не является обязательным документом для заключения сделки.
Это просто техническая информация о земельном участке. Перед сделкой нужно попросить
продавца представить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое
имущество и сделок с ним (ЕГРП). Выписка должна быть не старше одного месяца.
Выписка нужна для того, чтобы понимать - в течение прошедшего месяца (а именно таков
срок государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок)
продавец участок никому больше не продал. Если продавец - физическое лицо, нужно
чтобы он представил согласие супруга (супруги) на продажу этого земельного участка.
Согласие должно быть обязательно удостоверено нотариусом. Если продавец не состоит в
браке, у нотариуса он должен заверить свое заявление о том, что в браке не состоит.
Согласие супруга (заявление о том, что в браке не состоит) важно с точки зрения
Семейного кодекса, то есть вопросов, связанных с совместным режимом имущества
супругов.
Ну и, конечно же, важным документом является договор купли-продажи, который Вы заключаете с продавцом. Повторю, как мантру, которую повторяют все юристы, рассказывая о каком-либо договоре: внимательно читайте договор!!! Не торопитесь и не подписывайте его между делом, «на коленке». Ведь впоследствии может оказаться, что подписанные Ваши обязательства и обязательства продавца не соответствуют тому, что вы обсуждали и о чем договаривались. Доказать потом что-либо будет крайне сложно.
Ярцев Сергей: Здравствуйте! У меня сугубо практический интерес. Почем можно купить участок в вашем поселке? Можно ли со временем на нем построить недорогой быстровозводимый дом по каркасной технологии и есть ли у вас проверенные подрядчики, которым его можно заказать? Сколько это будет стоить? В общем, интересует средняя цена участка с домом.
Кривополенов Владимир Владиславович
Сейчас в «Романовских дачах» продаются участки площадью восемь-десять соток по цене
от 79 тысяч рублей за сотку. Таким образом, минимальный участок в поселке будет
стоить 639 900 руб.
На этих участках («Романовские дачи-2»)
будет разрешено строительство домов по каркасной технологии, но они должны быть
обшиты имитацией бруса или блокхаусом, чтобы сохранить единый архитектурный стиль
поселка «Романовские дачи». Предложение по самому бюджетному дому в поселке – 1 575
000 руб. Что касается подрядчиков, то генеральным застройщиком является Дачное
некоммерческое партнерство «Романовские дачи», а выбор подрядчиков обуславливается
видом и характером предстоящих строительных работ.
Екатерина Желагина: Добрый день! Ищу загородный участок самостоятельно, без риэлторов. Часто сталкиваюсь с ситуацией, что тот, кто показывает мне участок говорит: "документы в порядке!", машет перед носом какими-то копиями. Я пытаюсь их рассмотреть, прошу дать с собой. С собой после первой встречи ничего не дают, а рассматривать дают, но я смотрю на них и не знаю, что там должно быть, чего не хватает, правильные ли даты, печати... делаю умное лицо, а толку - нуль. Подскажите, пожалуйста, какие документы должен мне предоставить продавец, можно ли их самостоятельно где-то проверить или необходимо обратиться к специалистам? и к кому, к риэлторам или просто к юристам? Заранее спасибо!
Качанов Дмитрий Валериевич
Перед сделкой необходимо проверить документы о собственности на земельный участок, полномочия продавца, документы о подведенных к участку коммуникациях - думаю, Вам пригодится подробный ответ, который мы дали Юлии Кравченко. Если же Вам не дают читать документы, безусловно, это повод для подозрений. Поясню на нашем примере: в поселке «Романовские дачи» все основные документы, касающиеся земли, выложены на сайте для всеобщего обозрения, изучения и скачивания. Документы, касающиеся определенного земельного участка, документы, касающиеся коммуникаций в поселке, и т.д. могут быть Вам предоставлены в копиях для изучения. У нас нет никаких секретных документов, мы просим читать наши договоры, смотреть документы о праве собственности и проверять паспорта наших продавцов, акты ввода всех коммуникаций в эксплуатацию, соглашение об условиях застройки в едином архитектурном стиле. Вы всегда можете забрать документы с собой, показать их своим юристам, проконсультироваться в другом месте и получить независимое мнение.
Родионова Галия: Какие нарушения при покупке загородного участка могут сорвать сделку?
Качанов Дмитрий Валериевич
Повторюсь: перед сделкой необходимо проверить документы о собственности на земельный участок, полномочия продавца, документы о подведенных к участку коммуникациях (см. также ответы, которые мы дали Юлии Кравченко и Екатерине Желагиной). Сделка будет невозможна при отсутствии документов о собственности на продаваемый объект недвижимости. Кроме того, нужно обязательно знать как выглядят такие документы, как они связаны между собой, какую информацию несут. Очень важно, чтобы продаваемый объект был свободен от каких-либо ограничений и обременений. Еще раз повторюсь, покупка земельного участка не такое уж рядовое событие, чтобы нужно было отказаться от помощи специалиста.
Дмитрий Бирюков, руководитель отдела поставок: На моих глазах соседи строили себе дома в коттеджном поселке. Один взял подряд и строил дом 2 года. За рабочими нужен был глаз да глаз, потому что отвернешься - украдут ваш же стройматериал. В частности, у него свистнули утеплитель, и теперь одна из стен в доме - холодная! А знаете, почему они воруют? Потому что девелопер им не платит денег вообще! За крышу над головой (вагончик) и возможность где-то как-то подкалымить (кому-то что-то прибить, починить) они выполняют подряды! А сам девелопер - миллионер. То есть по сути на строительстве коттеджных поселков используется рабский труд малоквалифицированных рабочих из Таджикистана, Узбекистана и т.д. Периодически их просто выгоняют и набирают новых. И это называется "подряд" от застройщика! Все это сказывается и на качестве строительства. Другой мой сосед подряд брать не стал, а нанимал бригады со стороны и построил дом за полгода. Внимание, вопрос: как проверить - насколько квалифицированы рабочие, которые трудятся у застройщика? Куда можно пожаловаться на безответственность девелопера? Может, сразу в прокуратуру идти?
Качанов Дмитрий Валериевич
Конечно, можно обратиться и в прокуратуру и в миграционную службу, только вряд ли это приведет к решению проблемы. Вообще, девелопер одновременно должен быть и генеральным застройщиком. Например, в нашем поселке «Романовские дачи», девелопер наблюдает за ходом строительно-монтажных работ, выполняемых всеми подрядчиками, защищает и соблюдает права заказчика, проверяет качество материалов, используемых подрядчиками при выполнении строительно-монтажных работ, их соответствие стандартам качества и безопасности. Контрольные и надзорные функции Генерального застройщика, а также ответственность подрядчиков за несоблюдение условий проведения строительно-монтажных работ на территории поселка «Романовские дачи», установлены в договоре между генеральным застройщиком и подрядчиком. Такой договор является безвозмездным, соблюдение Сторонами его условий направлено исключительно на обеспечение требований безопасности производства строительно-монтажных работ, соблюдения единых требований к условиям застройки поселка, мест расположения возводимых жилых домов и надворных построек, использования подрядчиками только специально отведенных мест для складирования завозимых материалов, соблюдения подрядчиками дисциплинарных требований в отношении бригад, либо отдельных строителей. Во внутрихозяйственную деятельность подрядчиков Генеральный застройщик не вмешивается.
Нора Гольдштейн: Уважаемые эксперты, добрый день! Скажите, пожалуйста, когда лучше всего покупать участки, чтобы сэкономить, но безопасно. Дешевле вроде бы зимой, но не видно ведь ничего: ни почвы, ни неровностей, ни коммуникаций... А летом, когда можно все рассмотреть, цены сразу взлетают... Что делать?!
Кривополенов Владимир Владиславович
Конечно, покупать! Все взвесить, оценить, определить и, конечно, же, купить. Покупать нужно, разумеется, тогда, когда дешевле. Продемонстрирую на нашем примере: сейчас в «Романовских дачах» участки продаются по 79 тысяч рублей за сотку, но уже в мае эти же участки будут значительно дороже, а к концу лета их цена сравняется со всеми остальными участками и станет 120-130 тысяч рублей за сотку. Коммуникации уже прокладываются, электричество, например, уже есть, вода будет через месяц, а еще через три месяца и газ. По мере завершения работ по каждому виду коммуникаций стоимость участка будет возрастать (следите за динамикой развития нашего поселка и Вы во всем убедитесь сами). Всегда так - чем ниже цена, тем выше риск. Просто ищите компании, которые выполняют свои обещания.
Нино Кипиани, менеджер по рекламе: Вот вы называетесь "Романовские дачи" и поселки ваши носят такое же имя. После реализации нынешних участков вы планируете обустраивать новые поселки? Они будут под тем же самым брендом? В чем, по-вашему, эффективность такой бренд-политики?
Кривополенов Владимир Владиславович
Да, новые поселки будут под тем же названием «Романовские дачи». Наверное, мы просто будем добавлять к ним номера. Сейчас «Романовские дачи» – узнаваемый бренд, мы гордимся своей обязательностью и сохраним это качество и в дальнейшем. Увидев название «Романовские дачи», можно будет проследить «наследственность», проследить за багажом уже сделанных дел. В последующих поселках будет так же хорошо, как и в уже построенных.
Антон Селезнев: Какие могут быть объективные причины невыполнения обещаний со стороны девелопера (например, затягивание сроков строительства или строительства не всей обещанной инфраструктуры)? То есть как определить, где настоящие проблемы, в которых девелопер не виноват, а где изначально был просто откровенный обман?
Качанов Дмитрий Валериевич
Объективными могут быть только обстоятельства непреодолимой силы, то есть те обстоятельства, которые не зависят от воли девелопера. Это могут быть стихийные бедствия, или решения власти, которые нельзя было предусмотреть. Все остальное – обстоятельства сугубо субъективные, здесь все зависит от людей. Понимаю, что могут закончиться деньги или ты не получил деньги, на которые рассчитывал. Но когда обещал – на что рассчитывал? Все это значит, что предупредить обман очень и очень трудно. Даже огромное количество обязательств, выполненных в прошлом, – тоже не может быть гарантией. Но всегда те, кто привык свои обещания соизмерять с возможностями, видны издалека. Здесь четких критериев нет и не может быть. И вполне вероятно, что девелопер не имеющий опыта, впервые вступающий на рынок, окажется добросовестным и честным, именно потому, что правильно рассчитал свои ресурсы.
Евгений Скачко, менеджер по продажам: Не могли бы Вы назвать хотя бы примерно время, которое обычно проходит с момента принятия решения о покупке участка до того, как можно въехать в готовый дом?
Качанов Дмитрий Валериевич
Мы предполагаем, что все документы безупречны, тогда идеальная схема будет такой. Государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок, как правило, занимает один месяц, строительство дома займет два-три месяца. Таким образом, через три-четыре месяца – можно будет жить в собственном доме. Если Вы покупаете участок с уже готовым домом, то, конечно же, все будет еще быстрее.
Екатерина, домохозяйка Уважаемые эксперты, у меня весьма специфическая проблема. Мы хотим продать старый участок в садовом товариществе и купить что-то посовременнее. На покупку готового коттеджа денег нету, поэтому рассматриваем участки без подряда (возможно, и с подрядом, все зависит от стоимости). Но встает вопрос: что делать с растениями?! У меня 43 розы и 5 канадских елей. Я не хочу это все оставлять! Могу ли я пересадить их сразу, как только куплю участок? Будут ли мои растения в безопасности во время строительства? Не украдут ли их и не испортят ли их строители? Помогите!!!
Кривополенов Владимир Владиславович
Конечно, Екатерина, да! Честно говоря, не уверен насчет других поселков, но у нас, как только Вы купите участок, на него при необходимости можно пересаживать все ваши растения и деревья. В нашем поселке Романовские дачи круглосуточная охрана и видеонаблюдение. Кроме этого, организованный строительный контроль наблюдает за ходом строительно-монтажных работ, выполняемых всеми подрядчиками, и, разумеется, следит за перемещениями собственности по территории поселка. У нас действует пропускной режим. Надеемся, что если Вы решите пересадить свои канадские ели на свой участок в нашем поселке, они его, несомненно, только украсят, а охрана будет следить за ними во время строительства на Вашей земле.
Лидия Васильевна Глазкова: Вопрос о коммунальных платежах. Как они начисляются в вашем поселке - по счетчикам или по нормативам? Тарифы у вас утвержденные правительством Подмосковья или какие-то другие? Недавно в ряде коттеджных поселков был скандал - жители платили за воду в 10 раз дороже утвержденных норм. Какие услуги входят в другую часть платежа, который называется «техническое обслуживание» или «эксплуатационные услуги» - речь идет об обслуживании коммуникаций и т.п. Сколько в среднем платит семья из трех человек в месяц?
Кривополенов Владимир Владиславович
Коммунальные платежи в нашем поселке «Романовские дачи» рассчитываются по тарифам Тульской области, поскольку юридически мы относимся именно к Тульской области. Учет происходит, разумеется, по показаниям приборов учета, то есть по счетчикам. В этом правиле не будет никаких исключений. Изменение стоимости, если оно может случиться, то исключительно в соответствии с изменениями вносимыми администрацией Тульской области в действующие тарифы. Коммунальные платежи на землях общего пользования (так называемый сервисный сбор) составляет вот уже три года неизменную сумму 3 468,95 руб. Сюда включены расходы на охрану, содержание служебных собак, освещение поселка, содержание пожарных колодцев и пр. Подробнее с текстом договора можно ознакомиться на нашем сайте www.rdachi.ru или www.рдачи.рф в разделе документы. Там же размещены все акты ввода коммуникаций в эксплуатацию.
Махонина Светлана Анатольевна, директор по продажам, компания «Интеллектуал» Слышали, что при покупке участка без подряда продавцы часто называют примерную сумму, которую впоследствии нужно будет внести за коммуникации, и как показывает практика, она может отличаться от фактической в разы. Как и где можно проверить точность расчетов? Спасибо за ответ.
Кривополенов Владимир Владиславович
Суммы стоимости подключения коммуникаций должны быть юридически закреплены в каком-то документе. Идеально, если такой документ с обязательствами будет подписан индивидуально с Вами. Но может быть и договор присоединения, в котором подробно будут описаны и затратная смета на строительство, и платежи от каждого жителя поселка. В этом случае копию такого договора-обещания лучше попросить себе.
Дымович Ольга Владимировна, главный бухгалтер, компания «Интерсчет» Если компания застройщик-продавец обещала подвести дороги и освещение по всему поселку, но этого не сделала, есть ли методы воздействия на такую компанию, как добиться, чтобы она выполнила свои обещания?
Качанов Дмитрий Валериевич
Такие «обещания» (юридически более правильно обязательства) должны быть закреплены в договоре, который Вы заключаете одновременно с договором купли-продажи земли. Имея такой договор и невыполненные обязательства, есть возможность в соответствии с законом, в том числе путем обращения в суд, требовать исполнения условий договора. Если такого договора не заключалось, то что-либо доказать, а уж тем более требовать, будет проблематично…
Кирсанова Людмила Юрьевна, юрист: Сколько в среднем стоит пакет коммуникаций в ближнем Подмосковье (до 30 км) и что самое дорогое в этом пакете? Как выгоднее его покупать: оплачивать сразу или поэтапно?
Кривополенов Владимир Владиславович
К сожалению, Ваш вопрос выходит за рамки нашей компетенции, поскольку наш поселок находится в Тульской области. Цены на проведенные и подключенные коммуникации в разных географических направлениях от Москвы при равной удаленности могут отличаться в несколько раз. Цена всегда зависит и от того, много ли поселков в непосредственной близости, и от того, далеко ли пришлось тянуть силовые линии. Насчет выгодности покупки скажу, что если Вы, например, сразу получаете скидку за полную оплату, то, конечно, выгоднее оплатить сразу. Если подобных скидок не предусмотрено, но продавец готов предоставить рассрочку платежа, то ей стоит воспользоваться.
Благодарим вас за вопросы. Мы надеемся, что вы будете проявлять не меньший интерес к последующим онлайн-конференциям.
Романовские дачи, коттеджный поселок на Симферопольском шоссе – это 380 комфортабельных домов, 74Га живописной территории и 20Га рекреационной зоны, озеро, лес. На Ваш выбор предлагается два десятка проектов деревянных домов площадью от 100 — 300 м.кв. на участках площадью 10 — 35 соток с подрядом. На каждый участок заведены все коммуникации: газ, питьевая вода, электричество, канализация через индивидуальный септик. Все коммуникации действующие. Дорога к поселку имеет асфальтовое покрытие и круглогодичный подъезд. В посёлке созданы все условия для круглогодичного проживания.
Архив конференции на сайте IRN.ru:
